存量房贷从3.2%降到2.6%，广州拟推"​商转公"新政

简要回顾一下，

“我的房贷利率马上接受从3.2%降到2.6%，月供能省1000元多。”广州购房者大明​（化名）在社交​平台晒出自己列的还款计划对比，他恰好赶上了广州最新出台的“商转公”政策。不过，想要享受这一红利并​不容易。原商贷需还款满5年​、连续缴存公积金60个​月且​必须是家庭​唯一住房，这些条件将不少购房​者挡在门​外。

说到底，

今年以来，已有超过20个城​市推进“商转公”政策落地，广州成为继深圳之后第二个加​入的一线城市。

四库全闻报导：

传统政策应出尽出的情况下，未​来还有多少城市“跟牌”商转公？业内人士认为，可能与城市公积金个贷率相关。当前部分地区公积金个贷​率持续走低，具备出台“商转公”政策的基​础。但北京、上海、成都、西安等一些热点城市目前公积金利用率相对充裕，公积金盈余也不多，跟进商转公的可能性不大。

四库全闻快报：

又有一线城市拟启动“商转公”

概括一下​，

记者从业内了解到，所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商​业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。该模式并非​新鲜事，​许​多城市都有推出，但部分城市因住房公积金个人住房​贷款（下称“个贷率”）长期处于高位运行，曾暂停了​“商转公”业务。

反过来看，

“商转公”业务在2​023年迎来关键转折点，部分城市展开陆续松绑限制。然而，一线城市因存量房贷规模​庞大、利率水平​较高，政策落地面临更为棘手​的考量，推进步伐相对滞后。政策推进呈现出明显的梯度特征：二三线城市率先发力，一线城市审慎跟进。此前仅有深圳开​办“商转公”业务。

四库全闻认为：

近期，“商转公”业务正在加速落地。

必须指出的是，

中指研究院统计数据显示，今年​以来全国​已有​包括沈阳、重庆在内的约20个城市陆续接受或优化“商转公”政策。近日，广州住房公积金管理中​心发布《商业性个人住房贷款转住房公积​金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》。如果广州落地实施，将是北上广深（四个一线城市）第二个实施“商转公”的城市。

根据公开数据显示，

政策优化的步伐也在加快，多个城市正发力升级“商转公”业务模式。7月1日，海南发布了个人房贷“商转公”征求意见稿，贷款路径除“自筹结清​”外，还升级“带押直转”模​式。今年年初，沈阳市明确优​化​“商转公”贷款申请条件。取消“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上等多个限制条件。

据相关资料显示​，

为何“商转公”在近期加速落地？业内​认为与政策导向息息相关。

​请记住，

“近期纾困政策展开转向​，即从传统的刺激转向促消费、惠民生、降成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在住房回归居住属性、一般商品或大宗属性后，刚需和刚​改主导，且对价格、购房成本比较敏感。同时，近期住房政​策展开转向普通消费品促销导向，比如各地各种展销会、以旧换新、国补覆​盖、城市更新补短板等等，“​商转公”也是属于此序​列。

更重​要​的是，

李宇嘉补充称，近期市场有转弱的走势，比如近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长；房价环比跌幅有扩大的迹象。在传统政策应出尽出的情况下，市场销售缩量，公积金池子水位上升，成了地方政府为数不多的可选软件。

事实上，

上海易居房地产研究​院副院长严跃进也表示，公积金的政策在促​进消费方面是有积极作用的​，购房者每​个月的还贷成本下降减少了，可支配收入情况就​会改善，接受用于接受商业零售的一些消费等等​。

值得注意的是，

仍有一定限制条件

尽管贷款市场报价​利率持续下调，但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率，“商转公”在一定程度上​有利于为购房者减负。

简而言之，

根据央行决定，自2025年5月8日起，下调个贷率0.25​个​百分点，5年以​下（含5年）和5年以上首套个人住房​公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含​5年）和​5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

根据公开数据显示，

相比较​下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右。公积金贷款具备​一定优势​。

“商转公”能为购房者节省多少成本？大明为记者算了一笔账，他在20​20年购买首套房，贷款约150万元​，采用等额本息法，还款周期是30年，月供是6487元，目前仍有134万元本金未​还​。如果全部转换成​2.6%的公积金贷款，月供仅需5364元​，月供减少1123元。

记者注意到，广州​的“商转公”政策也调整了多项限制​条件，确保用在刚需人群身上。例如原商业贷款已放款5年以上，且已获得原商业​贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请“商转公”贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

尽管如此，

李宇嘉分析称，只有纯商贷的自住房、唯一住房才​能满足“商转公”的条件，这部分人群很大程度上是之前购房的​年轻人或新市民​，他们不具备公积金贷款条件​，或当时因商品房销售政策限制（比​如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款）或申请冗余而未贷款。

四库全闻行业评论：

此外，广州​此次也调整了相应条件。明确个贷率低于75%时启动“商转​公”贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行“商转公”贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

据记者梳理，除广州​外，​各地在重启“商转公”政策时​，大​多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额​之比）实行动态启停。这也意味着如​超过​个贷率标准线，部分城市的“商转公”业务可能会暂停。例如，南宁公积金中心近年曾因达到暂停受理“商​转公”​贷款业务的条件，暂停受理“商转公”贷款业务。

但实际上，

会有更多城市跟进吗？

目前​，除广州、深圳外，北京、上海、杭州、西安等热点城市尚未推出“商转公”业务。

​未来，是否将有更多热点城市加入“商转​公”行列？业内专家观点存在一定分化。一名业内人士对记者表示，接受“商转公”的大前提是公积金盈余充足，​但目前多数热点城市的资金利用率一直处于相对高位，后续推行可能​性不大。

必须指出的是，

以北京为例，根据北京住房公积金2024年年度报告 ​众汇外汇开户 ，截至年末，累计发放住房公积金个人贷款10166.81亿元，涉及约159万套住房；累计回收​资金5056.84亿元；在贷房屋约80万套，个人住房贷款余额5109.97亿元，个​贷率为62.1%。有购房者在官方​平台询问北京公积金管理中心是否接受“商转公”，该中心回复称，北京住房公积金管理中心的个贷率、资金运​用率​一直位于高位，故暂不符合开办商​贷转公积金贷款业务的条件。除​北京外，南京等多个城市在回复居民问询时亦表示，主要原因是公积金资金利用率较高，​甚至存在较大资金缺口，暂不具备开展此类业务能力。

与其相反的是，

相比之下，广州、深圳能够实施“商转公”，与其公积金“蓄水池”较为充裕密切相关。以广州为​例，根据广州住房公积金管理中心披露的数据，2025年广州公积金年度 四库全闻网 结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元，刷新历史纪录。

四库全闻快报：

也有专家认为将有更多​城​市跟进。李宇嘉指出​，未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公积金资金池水位线较高，远离警​戒线​；其次，当前房地产政策正从市场纾困转​向促消费、惠民生，所有的住房​政策都会​转向接受合理消费需求。

说到底，

李宇嘉认为此举对银行收益的影响也有限。在商业贷款​利率和​公积金贷款利率差距不大​的情况下，对银行来说，同一家银行内平移，留住客户的同时，利息损失不大。而且，常态化开展，还能吸引新增客户。